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　　购房者可以充分释放改善需求，但同时也给开发商提出了更高的要求，市场需求倒逼之下，西安改善产品真正的较量才刚刚开始。

　　尤其是作为改善产品供应最大的高新区更是竞争激烈，但即便将产品卷到极致的高新区，市场还有空白。

　　印象最深的是，3年前融创江山宸院一期，17F的精装小高社区首发时，吸引了近2500人登记并核验通过，首开几乎是当天即罄。

　　纯小高层社区优势，最直观的优势是楼间距，更大的楼间距可享受更充足的日照与清风。舒适度更高的同时，也保证了私密性。

　　在当下，改善客群对于私密性尤为注重。此前跟一位粉丝聊到，他表示他就很介意高低配，因为隐私很重要，你很难想象高层的住户站在阳台上看着洋房、叠拼的住户。

　　同时由于整体楼层较低，业主电梯等待时长更短，共用电梯的人数更少，同时在突然停电的特定情况下，你住在34F的高层和17F的小高，感受是不一样的。

　　整个社区规划为纯小高，意味着将更多的土地“让”给了园林，社区绿化也有了更大的发挥空间，视野相应地更宽阔。

　　纯小高社区意味着更低的人口密度，同时由于产品层级更高，因而进入门槛较高，汇集的是来自社会的精英人士，圈层更纯粹。

　　以西安市面最卷的建面约143㎡产品为例，一般高层的公摊在25-26%，中海小高在18-19%左右，甚至是更低。

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　　大家可以一笔账：高新区起步房价是2.5万元/㎡，多出7%的得房率，意味着你同样的面积，小高可以节省25万元以上！

　　换个思路，同样是改善需求，都希望在能力范围内买个大点的面积，潜台词是大点更舒服。但给你再算个账，立马颠覆你的认知：143㎡小高套内面积115-117㎡，160㎡高层套内面积118-120㎡，两个套内面积接近是一样的！

　　在前期新房备案体系里，大高层与小高层价差一般在2至3000元/㎡左右，比例在10%左右。以去年高新某项目同一批次的价格公示为例，26F的高层与17F的小高备案均价价差最高在6.5%。

　　其实这种数据是最难整理的，二手房与新房有统一的备案价不同，在楼栋、楼层、装修等之外，还受市场行情、卖家心态影响，尤其现在房价一直下行，成交量也不算高，样本太少，所以只能给大家一个模糊的参考。

　　数据我们依然引用贝系，高新区万科翡翠国宾，33F的高层与19F的小高（19F还并非严格意义上的小高）挂牌价分别是29347元/㎡、34888元/㎡，价差为18.88%。

　　曲江二期中海曲江大城君尚府20F、18F的中高层、小高价差在24.66%，这两栋楼仅2层之差，甚至这个高层产品还是精装修后的价格，如果都算毛坯，价差可能比25%还大。

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　　也就是说，从舒适度、圈层纯粹性、得房率、二手房溢价层面看，纯小高的优势更为明显，也难怪能得众多改善人群的青睐。

　　其一，在这几年市场行情低迷的大背景下，求稳、加快现金的流转已成为了大多数开发商的选择。

　　高层快速去化带来现金流，洋房、叠拼来实现溢价和利润，尤其是在高新区大多数均是万元地，拿地成本更高，这也就是为何高新区更盛行高低配产品的原因所在。

　　其二，在此基础上，高新丝路软件城还有一个原因，那就是片区内土地的稀缺供应，尤其是软西片区（原软件新城）。

　　根据公开信息收集计算，软西片区规划的住宅总体量约为328万㎡（不含安置），目前已开发约260万㎡（不含安置），待开发仅约68万㎡，住宅用地供不应求。

　　同时根据地产房剑的统计，从2022年至今2年多的时间里，软西片区共成交5宗住宅用地，成交数量仅是高新CID的零头，物以稀为贵的这个道理，大家都懂得。

　　同时在成交的这5宗地中，有3宗是溢价成交，2宗因是超百亩的万元地，成交总价在29亿元以上。换句话说，不是谁都有能力在这里拿到土地!

　　这是事情的A面！B面是高新丝路软件城软西片区这种新增土地供应的稀缺，直接决定该片区现在和未来几年的新房供应将非常稀缺。“克制”的新房供应也意味着二手房市场更稳健，同时也让未来二手房的价格升值前景更加可期。

　　于是今年3月，当片区内首宗住宅用地出让时，央企背景的中海地产果断出手，以西安首宗溢价地块之姿、以高新丝路软件城仅次于高科云天的楼面地价拿下中海云水观园项目，来弥补目前高新区在售新房中没有纯小高社区的空白。

　　不知大家注意没？无论是在地产圈也是影视圈，大家都十分重视首秀。这是因为一次成功的首秀鼓舞自己士气时，也能给市场奠定了长期时间的印象。所以大家对于首秀更谨慎的同时，也必将倾尽全力做到最好。

　　同样中海云水观园，作为2024中海开年的第一宗地，中海地产也是重视异常，是继中海天谷时代之后金融理财服务管理，全面升级的一个纯新盘，更是西安中海2024年开局诚心之作。

　　原因有二，其一这地块体量太小了，不到30亩，相比60、70亩的中等地块开发难度较大。其二，距离天谷时代仅有百米距离，从开发商战略布局上看也并非最优选择。

　　我们都知道，政策、规划层面的利好，的确可以给一座城市、一个区域带来利好。但实际上，评估一座城市、一个区域的底层逻辑，一定是产业。产业，决定一个区域的价值。这一点，恰好是软西片区的核心优势。

　　作为对标北京中关村、武汉光谷，中国十大软件园之一的高新丝路软件城-软件新城片区内聚集了约41家500强企业，囊括了软件研发、云计算、移动互联网等等七大软件行业，聚合了西安约90%以上的软件研发产业。

　　高能级企业的聚集代表了海量高消费力人群的职住需求，海量的高知人群有多少？根据高新官网的公开数据，软件新城预计能够容纳约30万+的就业人口！

　　庞大的高端改善需求下，使得软西片区的房源快速去化，譬如中海天谷时代、保利天汇、中国铁建西派樘樾等项目不到一年就已收官，保利云谷天汇更是半年内几近售罄。

　　更重要的是，依托国家级红利加持、产业吸虹效应，城市级资源聚集软件新城，软西作为区域内高端住宅聚集地，交通、教育、医疗、商业等配套已兑现或正全面加速兑现中。

　　例如高新国际会议中心（一期建成）、陕西省图书馆（已建成）、人才公园（已建成）、高新启迪儿童医院（已建成）、喜来登酒店（已建成）、高新云巴（预计月底运营）、地铁三号线二期（出现在西安第四批次地铁规划中）等。

　　这些已经建成和正在建设的配套，再加上高精端的科技企业，对于打算置业这里的购房者来说，一切配套都是看得见或者是两三年后交房时就可以实现的，相对来说风险较小。

　　所在的云水三路沿线是高端改善盘的聚集地，不仅有千万级豪宅——高科云天，还有中海、中国铁建等多个品质改善项目，豪宅氛围已起。

　　项目距离高新第十九小学（直线米）、高新第四初级中学（直线米）不远，一出场就是王炸！

　　高新启迪儿童医院（直线米）、高新云巴（直线米）、高新国际会议中心 （直线公里）、陕西省图书馆新馆（直线分钟显赫生活圈。

　　最炸场的是，南侧紧邻的就是规划中的市政公园，部分户型真正做到了“推窗见（公）园”！

　　要知道窗外的风景，决定房子的价值！如纽约中央公园，伦敦海德公园，再到香港的维多利亚公寓，以及上海的汤臣一品，无不以一扇窗的风景，记录一座城市的抱负和时代峰层人物的笃定步伐。

　　纵观高新区临公园的资产，譬如木塔寺公园旁的紫薇公园时光二手房均价4.6万元/㎡，万众望云松间据说也是千万豪宅级别，唐遗址公园旁的赛里斯壹号新房5万元/㎡……可见公园资产的价值所在。

　　在快节奏的今天，很多时候，我们裹挟于高压、焦虑之下，生活在城市里，却无法拥有城市，也逐渐失去了生活。尤其是白领聚集的高新区，人们更渴望亲近自然，渴望自由，身心的双重自由。

　　这就让“公园20分钟理论”、以活力与清新的气质出圈的——“薄荷曼波”风迅速填满我们的生活。居于中海云水观园之中，便能享受这样的安逸生活，这是大部分新房绝无仅有的优势所在。

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　　除此之外，中海云水观园还有一个隐藏技能，可以在西安全面取消限购后发挥最大效能：软件新城作为全国软件园新房价格最低的区域，自然吸引全国高知人才的追捧。

　　这样的稀缺的占位、优质丰沛的配套，再加上西安全面取消限购的东风，中海云水观园让人怎能不爱？

　　当然作为中海在高新丝路软件城2024年的首发之作，中海云水观园最大的杀手锏还在于项目本身。

　　整个项目容积率仅为2.5，规划的是6栋10-17F的2T2纯小高社区，形成了约304户纯粹圈层，这就注定中海云水观园是极少数人的享受 。

　　纵观高新丝路软件城“软西”片区绝大部分项目的容积率为2.8，中海云水观园和热销清盘的保利云谷天汇一样容积率都为2.5，一个词，稀缺！

　　更难得的是中海将其打造成纯小高产品，在整个高新三期以高层为主的背景下，更凸显项目的稀缺性。

　　在此基础之上，中海云水观园规划了超80米的中央景观轴金融理财服务管理！形成了类似于内外双公园的景色。

　　居于此，不仅视野可以看得更远，心境自然更高；宽奢的楼间距、更科学的楼栋布局，让业主可以享受无差别的无界阳光；同时整个项目平均约15户共享一部电梯的配置，让归家更从容有范儿，而仅300余户的设计，让生活更静，圈层更纯。

　　同时中海地产擅长在稀缺之上再造稀缺，在纯小高基础上，中海云水观园还是其在西安首次落地的第四代住宅项目！

　　通过奇偶错层的露台设计，与自然无缝对接的同时，满足居住健身、饮茶、赏景的百变需求，还有更高的得房率，这使得项目价值更具想象空间。

　　最后还有一点也容易被大家忽略，那就是中海在西安人的口碑、交付实力以及二手房溢价空间超过大部分房企。

　　这两年，中海地产在西安相继交付了中海云锦、中海曲江大城、中海寰宇天下、中海开元壹号等多个项目，至于真实的交付品质如何，话不多说，直接上图。

　　在二手房层面，数据我们依然引用贝系，中海曲江大城二手房均价在3.1万元+/㎡，远超区域平均价；中海长安府二手房挂牌价23284元/㎡，和首开14757元/㎡的高层价格相比，溢价率高达57.78%……

　　正是看到这些，中海开发的项目大多热销。譬如，今年上海的中海顺昌玖里以单盘单日热销196.5亿的成绩创造了全国楼市的一个新纪录，在西安中海去年缔造唯一一个“5000+摇”的楼盘……

　　此时对于想在高新置业的改善群体而言，提前关注方为上策。返回搜狐，查看更多